選店面「5要5不」心法：
1要--首選面小巷子邊間：黃金店面不見得是最好的投資標的，因為成本相對高，租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上，分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面，價格便宜很多，但是租相也不差，兩相權衡下，報酬率會比較突出。
1不--大馬路正三角窗投報低：因價格最貴，因此投報率低，且增值空間受限。
2要--挑高1樓店面最優：選店面要計較的是「使用坪數」，而非權狀坪數，因此使用坪數愈多愈好，最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面，可以多創造出約2/3的使用空間，放大使用效益。
2不--別碰透天厝店面，2、3樓恐閒置：中南部有許多透天型店面，只有1樓能做店面使用，2、3樓轉租不易，因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上；小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。
3要--店面寬、深度比至少1：1.5，有騎樓更好：店面寬度至少要3米以上，深度最好4.5米以上。面寬太窄，店面小，很容易被開車族與機車族忽 略，只能做過路客生意。即使只做過路客生意，也要有騎樓才行得通，曾鑑垣提醒，有騎樓的店面能給消費者一個「緩衝觀察」空間，而不會有必須進到店面才能知 道在賣什麼的購物壓力。另外要注意，騎樓必須能跟左右店家互通串聯，保持動線流暢，要避免有些店家堆積雜物，影響過路客的動線。
3不--狹長型店面，影響空間舒適感：如果是一樣的使用面積，就要避免面窄、但深度很深的狹長型店面，這種店面的業態也很有限，如果租給餐飲業，也不易創造出空間舒適感，影響來客意願。
4要--店面前路寬10～15米最佳：馬路愈大、愈是車水馬龍的臨路店面愈值得考慮？那可不一定，若馬路太大，過客都是開車通過，不易停留。因此，馬路寬10～15米最佳，如果臨人行道，或有機車或是汽車的停車格更佳。
4不--馬路有安全島、單行道不考慮：如果符合10～15米的路寬，但馬路中間有分隔島或安全島也不要考慮，這是方便對面車道的開車族或機車族可穿越馬路到對面消費，而不需大費周章找地方迴轉。另外，單行道的店面因為效益受限，也不必考慮。
5要--在高雄，每坪單價30萬以下、總價不超過2,000萬的店面最值得考慮：即使口袋深度夠，想投資店面，也不是愈大愈好，而是要站在「收益」 為出發點，選擇能創造最大效益的店面。以高雄為例，曾鑑垣建議選擇中古店面，每坪單價約20幾萬元最佳，建坪約60～100坪最理想。
5不--在高雄，總價超過3,000萬不考慮：若想提高店面租金報酬率，就應該選擇中古店面。比起大台北，高雄房價偏低，3,000萬元以上的店面除非是新成屋，或是至少有上百坪以上的中古店面。前者總價太高，租金報酬率過低；後者坪數太大，出租業態受限，不好出租。
如果符合上述的條件，再來該如何進一步評估值不值得投資？以下評估養店面的3重點：
重點1》優先考慮 業態，服務型優於商品型：店面可分成2大業態，一種是服務型店家，例如電信業、超商、髮廊、SPA業者等；另一種是商品型業態，例如早餐店、餐飲業。服務 型店家優於商品型，原因是服務型店家環境整潔，這對房屋環境就是一大加分，商品型業態則較難維持環境整潔，且因為競爭者多，流動率高。
重點2》租金求穩不求高：想收租，寧願租金低一點但收租穩定，也不要高租金，若一年裡面有好幾個月都在招商，可能開了又倒，倒了又開，租客來來去去，對房價更不利。
重點3》避免租給特種行業：若同一間店面，八大行業願意以每月15萬元的代價租下，但某超商則是每月租金10萬元，租金相差5萬元，該選哪一個？
曾鑑垣會選「超商」。因為有不少行業都不願與八大行業為鄰，即使高價出租了，但是兩側的店面有可能租約到期就搬遷，又招不到新租客，導致空置率提升，即使八大行業的生意興隆，萬一未來想要轉賣，買方也會因為周遭店面空置率高為由來殺價，有可能贏了租金、賠上差價。
posted by 無事一身輕 at 7:23 AM
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